La “Conveyance” in Inghilterra

Un confronto con il sistema italiano

(grazie a https://www.habitatinvestments.co.uk/*)

Acquistare una casa in Inghilterra è molto più semplice e veloce che in Italia. Tra i tanti motivi c’è che il procedimento per il trasferimento del titolo (conveyance) è meno oneroso e non prevede il coinvolgimento di un notaio.

Qui di seguito delineiamo le fasi principali della conveyance e le differenze più importanti dalla compravendita italiana.

La conveyance è condotta interamente da due solicitors (avvocati inglesi), uno per l’acquirente e l’altro per il venditore

In Italia, invece, un notaio pubblico è indispensabile almeno per la sottoscrizione del contratto di compravendita definitivo (il cosiddetto “rogito notarile”) e talvolta egli viene chiamato in causa anche all’inizio del processo di compravendita, per autenticare le firme delle parti alla sottoscrizione del contratto preliminare.

Prima della firma del contratto vincolante, il compito principale del solicitor del venditore è la predisposizione di una bozza contrattuale contenente tutte le informazioni e le indagini precontrattuali necessarie in merito alla proprietà. La bozza deve essere approvata dal solicitor dell’acquirente. In questa fase, il venditore ha la possibilità di interrompere le negoziazioni o di procedere.

In Italia, l’interruzione delle negoziazioni senza giustificato motivo espone al rischio che la controparte intenti una causa per danni derivanti dalla cosiddetta “responsabilità precontrattuale” .

Le parti sono vincolate legalmente solamente in una seconda fase, cioè al cosiddetto “exchange”, quando l’accordo viene sottoscritto.

In Italia, di solito, le parti sottoscrivono un contratto preliminare, in forza del quale esse si impegnano a sottoscrivere il contratto definitivo per il trasferimento del titolo di proprietà.

Nella terza e ultima fase della conveyance, la cosiddetta “completion“, il prezzo di acquisto deve essere corrisposto. In particolare, il prezzo – meno il deposito – viene trasferito dal conto del solicitor dell’acquirente al contro del solicitor del venditore. A seguito della completion, l’acquirente diventa titolare del diritto di proprietà.

In Italia, nell’ultima fase, meglio nota come “rogito notarile”, la presenza del notaio è obbligatoria. Tra le altre cose, egli redige l’atto definitivo di compravendita e lo registra presso il Catasto.

* Habitat Investments Ltd è una società di consulenza immobiliare che opera sul mercato di Londra e fornisce assistenza ad acquirenti internazionali.

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 A comparison with the Italian system

(thanks to https://www.habitatinvestments.co.uk/*)

Real estate can be purchased in England with far greater ease as compared with Italy and within a shorter period. This is because, inter alia, the procedure for transferring title (conveyance) is less burdensome and does not involve a notary public.

The main stages of a conveyance shall be analyzed and significant differences with the Italian “compravendita” shall be highlighted.

Conveyancing is carried out by two solicitors, one for the buyer and one for the seller.

By contrast, in Italy, a public notary is required at least for the execution of the final purchase agreement (“rogito notarile”) and sometimes he is also involved at the outset of the process, for the execution of the preliminary agreement, by authenticating the parties’ signatures.

Before executing the binding contact, the main duty of the seller’s solicitor is to prepare a draft contract containing all the necessary information and pre-contractual enquiries about the property, which has to be approved by the buyer’s solicitor. The buyer, at this stage, has the right either to proceed or to pull out.

In Italy, pulling out of negotiations without any reason is risky, since the other party could claim compensation for damages on the basis of the “pre-contractual liability” (Responsabilità precontrattuale).

Parties are legally bound at the second stage, i.e., upon the exchange of contracts, when the contract is executed.

In Italy, parties usually execute a preliminary agreement, whereby they are bound to execute a final agreement to transfer the title.

In the third and last stage of the conveyance, the “completion,” the purchase price has to be paid. Specifically, the price, minus the deposit, is transferred from the bank account of the buyer’s solicitor to the bank account of the seller’s solicitor. Following the completion, the buyer officially receives the title deeds.

In Italy, in the last stage, known as “rogito notarile”, the presence of the Notary is mandatory. Among other things, he drafts the final agreement and records the title with the Land Registry.

* Habitat Investments Ltd. is a real estate consultancy firm which provides advice and assistance to international buyers and investors in London.